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개인이 부동산을 매매했을 때, 또는 주식을 팔아서 차익을 얻었을 때, 가장 먼저 떠오르는 세금이 바로 ‘양도소득세’입니다. 이 세금은 단순히 재산을 처분한다고 해서 발생하는 것이 아니라, 그 과정에서 ‘이익(소득)’이 생겼을 경우 부과되는 것이 특징입니다.
최근에는 양도소득세 관련 제도가 다수 개정되면서 납세자들의 관심도 커지고 있습니다.
본 글에서는 양도소득세의 기본 개념부터 과세대상, 비과세 및 감면 조건, 신고납부 절차, 그리고 2025년 개정사항까지 자세히 설명드리겠습니다.
양도소득세란?
양도소득세는 토지, 건물 등의 부동산, 주식 및 파생상품, 그리고 분양권 등 부동산 관련 권리를 ‘양도’함으로써 발생한 이익에 대해 부과하는 세금입니다. 이 세금은 자산을 보유한 기간 동안의 이익에 대해 양도 시점에 일시에 과세되는 구조를 가지고 있습니다.
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따라서 양도 과정에서 손해가 발생하거나 실질적인 이익이 없었다면 양도소득세는 과세되지 않습니다. 또한, 단순히 소유권을 이전한다고 해서 세금이 발생하는 것은 아닙니다. ‘대가성’이 있는 양도, 즉 유상으로 소유권이 이전되는 경우에만 과세가 이루어집니다.
양도소득세 과세대상
양도소득세는 아래와 같은 자산을 대상으로 과세됩니다.
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1. 부동산
토지, 건물: 무허가 또는 미등기 건물도 포함됩니다.
2. 부동산에 관한 권리
지상권, 전세권, 부동산임차권(등기된 경우), 분양권 등이 포함됩니다.
3. 주식 등
대주주가 양도하거나, 소액주주가 장외에서 양도하는 상장주식 및 비상장주식이 대상입니다.
4. 기타자산
영업권, 회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식, 이축권 등이 포함됩니다.
5. 파생상품
주가지수 기반 파생상품, CFD, ELW, 그리고 장외에서 거래되는 유사 상품도 해당됩니다.
6. 신탁 수익권
특정한 신탁의 수익권이 양도되어 소득이 발생하는 경우도 과세대상입니다.
양도로 보는 행위와 예외
양도소득세가 부과되는 ‘양도’는 단순한 소유권 이전을 넘어서 ‘사실상 유상 이전’에 해당하는 행위입니다.
매매, 교환, 법인에 대한 현물출자 등이 여기에 해당하며, ‘부담부증여’처럼 수증자가 채무를 떠안는 경우도 실질적으로는 유상양도에 해당합니다.
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다만, 소유권 원상회복, 단순 분할 등기, 환지처분으로 인한 지번 변경 등은 양도로 보지 않습니다. 또한, 배우자 또는 직계존비속간의 매매는 증여로 간주되어 증여세가 적용됩니다.
양도소득세 비과세 및 감면 요건
정부는 조세 정책적인 목적에서 일부 양도소득에 대해 비과세하거나 감면 혜택을 제공하고 있습니다.
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<비과세 요건>
- 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 양도소득세가 비과세됩니다.
- 단, 고가주택(실거래가 12억 초과)은 비과세 대상에서 제외됩니다.
- 조정대상지역 내 주택의 경우에는 2년 이상 거주 요건도 충족해야 합니다.
- 주택에 딸린 토지도 면적 조건(도시지역 내 3~5배, 도시 외 10배 이내)에 따라 비과세 범위에 포함됩니다.
<감면 요건>
- 8년 이상 자경농지, 장기임대주택, 공공사업용 토지, 신축주택 취득분 등은 요건을 충족하면 일정 비율로 세금이 감면됩
니다.
양도소득세 신고 및 납부
양도소득세는 자산을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부해야 합니다.
예를 들어 2021년 7월 15일에 잔금을 받았다면, 신고납부기한은 2021년 9월 30일까지입니다.
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신고하지 않으면 무신고가산세 20%, 납부지연가산세 일 0.022%가 추가 부과됩니다.
주식의 경우 반기 단위로 예정신고를 하며, 파생상품은 다음 해 5월에 한 번만 확정신고하면 됩니다.
<확정신고>
1년에 여러 건을 양도한 경우에는 다음 해 5월 1일~5월 31일 사이 확정신고를 해야 합니다.
단, 1건만 양도하고 예정신고를 마쳤다면 확정신고는 생략 가능합니다.
<분할 납부 제도>
양도소득세가 1천만 원을 초과하는 경우, 분할 납부가 가능합니다.
- 세액이 2천만 원 이하인 경우: 1천만 원 초과분
- 세액이 2천만 원 초과인 경우: 전체의 50% 이하 금액
이러한 분할 납부는 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 가능합니다.
2025년 개정 주요사항 정리
정부는 주택 시장 활성화와 임대주택 공급 유도, 과세 기준의 명확성을 위해 다음과 같은 양도소득세 개정을 시행합니다.
✔ 주택에서 상가로 전환한 경우 비과세 기준 명확화
✔ 매매계약 체결일을 기준으로 주택이 상가로 바뀐 경우, 해당 계약일을 기준으로 비과세 여부 판단
✔ 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 완화
✔ 1회 제한이 폐지되어 이후에도 거주주택 양도 시 비과세 가능
✔ 단기민간임대주택도 감면 혜택에 포함
✔ 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우 제도 합리화
✔ 2년 이상 거주하면 직전 주택 양도 이후 발생한 양도차익은 비과세
✔ 다주택자 중과 한시 배제 1년 연장
✔ 2026년 5월 9일까지 한시적 양도세 중과 배제 연장
✔ 단기민간임대주택도 중과세에서 제외
양도소득세는 자산을 보유한 기간 동안의 가치 상승에 대해 과세하는 대표적인 세금입니다. 특히 부동산 거래와 관련된 경우는 금액이 크고 규정도 복잡하기 때문에 정확한 이해와 사전 계획이 필요합니다. 2025년 개정된 내용을 반영한 세법은 거주요건, 임대주택 관련 혜택, 비과세 판단 기준 등이 변화되었으므로, 각 개인의 자산 유형과 양도 시기를 철저히 점검하는 것이 무엇보다 중요합니다.
양도소득세는 단순한 세금이 아니라 재산관리 전략의 중요한 요소입니다. 매각 전후로 세무 전문가의 상담을 받거나, 국세청 홈택스와 같은 공신력 있는 플랫폼을 통해 스스로 세금 시뮬레이션을 해보는 것도 좋은 방법입니다. 변화된 제도를 이해하고 적극 활용하여, 불필요한 세금을 줄이고 자산관리 전략에 유리한 결정을 내리시기 바랍니다.